本周，入冬以来最强劲的一股寒流掠过上海。
在中天置业的行业阴影下，上海易居臣信房地产经纪有限公司（下称“易居臣信”）闵行区的一位店长蔡小姐正在寒风中带着客户看盘。对于今后一段时期的行情走势，这位在上海有着9年中介行业经历的老店长有着深深的忧虑，“我们一周的成交套数大概不足2套，之前几个月大概是一周成交四五套，盈亏平衡的保本点大约是2.5套。也就是说，现在是亏本的。现在，公司里1/3的门店基本在盈亏平衡的边缘。这不是一家如此，所有的中介都将面临同样的问题。”
“传统的销售旺季早已结束，农历春节前后是传统的销售淡季，所以，目前的低迷行情或许将延续到明年二季度前后才会回暖。”蔡小姐说，“前几个月开店多了，现在客户少了，成交降了，2005年那会儿的关店风潮很可能会重演。尤其是在松江、浦东三林地区，之前是开店的高峰地区，接下来，或许是新一波关店的重灾区。”
蔡小姐说：“今天上午刚听说，那家来自南方的中介公司已经关闭了一批地段不好或中心城区布点过于密集的店铺，单单在闵行区就裁撤了15名经理和80多名业务员。之前几个月，他们开了100多家店。另外，有一些中介根本就不科学选址，有空铺子就拿，开出来再说，反正有业务成交，不用担心。现在不行了。”
断炊之忧
经历了持续的成交量滑坡，沪上中介行业开始重现久违的关店现象，并呈现出蔓延之势。中介业内的资深人士测算，目前，上海约1/3的门店开始勉强维持生计或面临亏损困境，全月业务“交白卷”的店铺并非个别现象。
本周三，《第一财经日报》记者走访了几个房产交易之前异常活跃的板块。徐汇区宛平南路一段不足200米的繁华路段，紧密挨着10家中介门店。几个月前，一度熙熙攘攘，如今普遍门庭冷落。一家名为“协成房产”的中介刚刚倒闭，正在清理内务。
同样不足200米的繁华路段南丹东路街头，有着7家中介门店，刚刚倒闭的一家中介铺面正翻新成美容美发店。
房产中介公司常常被人戏称为“开关”公司。即市场好的时候，一两张桌子一两部电话便能兜揽生意；市场不好的时候，可以迅速关门大吉，消失得无影无踪。那么，现在开出一家门店大概要花多少钱呢？
“以中原地产为例，一个月一个店做到4单，是赚不到钱了。在现在的行情下，大中介完成这样的业绩已经比较辛苦了，很多的小中介基本完成不了，亏的。”上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）副总经理李锦德给《第一财经日报》算了一笔经济账：“一个50~60平方米的门店（不含闹市街口），一般要配置2个组别，15个业务员左右。光老的租金大概就要1.8万元/月，还要后台支持等费用支出。这样的一个店，一个月的经营成本基本在8万~10万元左右。也就是说，如果要保本，就要有8万~10万元的业绩。”
“以中原地产为例，受到房贷新政等影响，10月份的业绩是9月份的八成，而11月份的业绩大概是10月份的八成。春节过后的3月份左右，行情兴许会好起来。接下来这5个月，会很淡。”
关店风潮，往事重演？
2005年的上海中介门店数目约20000家，2006年淘汰到8000家左右。步入今年，中原地产、上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）、21世纪不动产、上海锐丰房地产、易居臣信等中介行疯狂扩店，再现“中介比米店多”的盛况。
“一些公司开始扛不住了。”上海合富辉煌房地产经纪有限公司市场部经理蒋晓春说。
同样，在李锦德脑海里，过去半年，市场风云变幻。不久前，房产市场还是节节攀高，中介公司老板们还在大把大把地数佣金，门店大扩张、员工大招聘。一转眼工夫，房贷新政等相继出台，上海的二手房市场迅速降温，“关店、裁员、降薪”的浪潮即将再次袭来。
“之前的4个月，在一条小街上，会多出6~8家中介，以夫妻老婆店和兄弟姐妹店为主，集中在5月份和6月份冒出来。接下来的5个月，他们势必亏不起，市场起了大风，怎么办？知难而退，关掉。对于他们来说，开和关都是容易的事。”李锦德说，“中原地产最新的门店数量是170家，接下来，开店要很谨慎，必须放慢开店数，调整网点布局。”
“大跃进式”扩张开始止步的中介，不止中原地产一家。转身加盟体系的上海市智恒加诚房地产经纪有限公司（下称“智恒房产”）也接受着市场的考验。
智恒房产总裁黄建明说：“之前，智恒房产的加盟业务迅速在各个城市铺开。不过，受到房贷新政等影响，最近，杭州、苏州等地的部分加盟商，放弃或者是延迟签署加盟协议。他们觉得，后市不明朗，中介的买卖不好做了。”
春江水暖鸭先知，有着同样感受的还有顺驰（中国）不动产网络集团上海公司战略部高级经理王诚。
“一些中介加盟店老板，私下交流的时候表示，接下来有的希望提前终止合约，有的甚至萌生退意退出房产中介。”王诚说，市场萎缩得比较厉害。
当然，关店并非中介应对当前楼市的唯一策略。与关店同步进行的，还有大型中介机构新一轮的门店数量调整，网络布局优化。
“对中心城区一些位置较好的中介店铺，其实有人关店，正好给了品牌公司一个收购成熟店铺的机会。”汉宇地产董事总经理施宏睿说，从中长期趋势来看，上海的二手房交易必将超过一手房交易量。
本周（11.15~21）上海楼市的成交量跌入了历史低谷，仅成交商品住宅27.37万平方米，为历年11月份周成交量新低。
佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周上海楼市共成交商品房（剔除动迁房、配套房，下同）40.80万平方米，较上周大幅下降13.58%，勉强保持在40万平方米关口之上。其中，商品住宅的成交量自进入11月后就连创新低，本周仅成交27.37万平方米，环比降幅达17.09%，仅相当于年均水平的63%。但是前两周因低价房成交比重上升，而下滑的房价，本周重新回升。其中商品房的价格回升0.85%，为10731元/平方米；商品住宅的平均价格回升3.18%，为10230元/平方米。
与此同时，新房的供应量在上周得到短暂恢复之后，本周也再陷低谷，全市新增商品房供应28.11万平方米，环比下滑19.04%。其中商品住宅推盘个数虽然有14个，但新增供应面积却下降了22.22%，仅有21.07万平方米。还是低于同期的成交量，事实上新房供应量的持续下滑，使得购房者选不到合适的房源，也是近几个月来成交量持续下滑的主要原因。
值得注意的是，整体楼市成交量大幅下滑的同时，别墅市场却逆势上扬，表现出了持续走强的态势，同时也刺激了更多别墅房源的上市。11月前22天，上海共有9个别墅项目推出686栋17.11万平方米别墅房源，比整个10月份的供应量还多出15%。动辄几百万、上千万元的别墅，突然间如此热销，且是在楼市整体低迷的时候出现，十分引人注目。
佑威&天天房展网研究中心的数据显示：10月12日，汤臣湖庭花园推出100栋别墅，12栋独立别墅报价3.8万元/平方米，88栋小独立别墅报价2.8万元/平方米。推盘即售馨，平均成交价格高达3.34万元/平方米。
10月13日，金地格林风范城和万科白马花园分别推出163栋和78栋联体别墅，至11月19日各售出116栋和62栋房源。10月17日，仁恒运杰河滨花园推出114栋别墅，至今已售出76栋房源。
11月17日，保利海上五月花城推出160栋房源，三天内就售出157栋。
与10月以来别墅项目热销保持同步的是别墅价格的高涨。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，11月前21天别墅的平均成交价格高达16928元/平方米，10月份则是17693元/平方米。而之前9个月别墅的均价只有13771元/平方米，其中最高的8月也才14818元/平方米。进入10月以来，一大批别墅的上市热销，也把别墅的售价大幅拉升。
佑威&天天房展网研究中心的数据显示，今年至11月21日，上海共成交别墅246.89万平方米，但是新增供应仅146.09万平方米；高达100.8万平方米的供应缺口，已经使得“网上房地产”可售一手别墅存量从年初的203.68万平方米，下降到如今的103.12万平方米。而从调查来看，那些热销的别墅房源，基本上都是依托开发商自身的品牌，并以极高性价比吸引周边改善型购房者。这些需求成为了刺激近期别墅市场、能够在楼市总体下滑的形势下逆市热销的主要原因。
另外，一些在今年股市高位获利后转入楼市的投资者，带着自住与投资双重目的进入楼市，也是导致近期部分别墅项目热销的主要原因。因为，在房贷紧缩和已有多家银行传出无钱放贷的情况下，最近购买万科白马花园和保利海上五月花城的人，多数采用的是全额付款。
自2003年别墅禁地之后，别墅的稀缺性日异凸显。这促使了很多不法开发商，将工业用地的现代产业园建成了实际上与别墅产品没有任何区别的伪别墅。这样的改变，可能会给地区的产业政策和经济发展造成巨大的变数，不得不引起重视。
日渐富裕起来的人们都希望以别墅为主要居家用品，这是人多地少的中国土地资源所不能承受的，他们所带来的别墅价格高涨和一些改变用地性质的不法行为，需要从源头上限制。由此看来，财政部财政科学研究所所长贾康所建议的，从独立别墅、豪宅开始先开征物业税，拥有非常之高的实践意义。
（作者系佑威房地产研究中心主任）
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