郝倩
主城外占地面积大于5万平方米以上的普通商品房住宅小区，原则上应配建10%左右的中低价商品房。这是南京市政府日前宣布执行的新政策。从此之后，南京将严格执行“分散建设”和“集中建设”相结合的中低价房建造原则。
南京市政府之前一直以“行政调控房价”著名，2003年便通过南京市物价局执行“南京市商品房作价办法”：“商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。”同时，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。在最新的南京“核价新政”中再次提出要求：“普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3%。开发商在物价局备案基准价格之后，所有销售价格的上浮最高上限只能5%。”
普通商品房分散“配建”政策房
2007年6月25日正式下发的南京《市政府批转市建委关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知》（以下简称《通知》）称：“建设单位在土地拍卖市场以竞买方式取得中低价商品房用地后，按普通商品房开发建设程序、设计规范和施工质量等要求进行建设并承担有关责任，按政府规定的销售价格供应给符合条件的被拆迁困难家庭。”
针对目前中低价房的“土地出让”环节，文件解释为两种：“分散建设”和“集中建设”。其中，“集中建设”就是指“在某个区域独立建设成规模的中低价商品房小区”，这也是比较传统的中低价房土地出让方式。而“分散建设”的方式则相对较新，具体为“土地出让面积较大的居住用地配建一定数量的中低价商品房”。
这种区域解释可以具体为：在玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等“江南八区”范围内（不含城墙以内土地），出让面积大于5公顷（含5公顷）以上的经营性居住用地中，原则上应配建占建设量（总建筑面积）10%左右的中低价商品房。
至于中低价商品房的销售价格，《通知》中确定：“由市物价局、市建委、市国土局按照‘一事一议’的原则，综合参考中低价商品房指导价格和现时周边商品房折扣价格，按6%的开发利润率测算，并在挂牌条件中明确。”
今年3月份，南京市建委曾表示：中低价商品房定价仍执行政府指导价，不能高于当地平均商品住宅价格的80％，即每平方米不得超过3800元。而现在有说法称：绕城公路以内区域的中低价商品房价格，按照同区域、相邻地段普通商品房平均销售价格的80％为定价原则。
中低价房集中建设易成贫民区？
事实上，虽然南京市政府的文件刚刚下发，但是南京市建委对于“配建”的内部探讨从去年下半年就开始了，并且已经产生了第一个“配建”小区。而此探讨产生的缘由，是因为集中建设的中低价房小区无法保证居民享受到应有的配套，所以引发矛盾。政府希望可以通过“集中”和“分散”相结合，更好地满足中低价房的市场需求。
根据《通知》的精神，这种做法“既满足本土地块拆迁困难居民的购房需求，又做到区域内相对平衡”。
“中低价商品房规划方案设计除面积标准外，其他各项指标均按普通商品房设计规范执行。”《通知》表示。
而知情人士则对《第一财经日报》表示：这只是“原则上”配建，其中的一个主要的限制条件便是“普通商品房住宅小区”，而位于主城区外，又是“普通商品房”的项目中，大部分本身就不存在“高档房”的说法。就算是“配建”项目，也是要通过政府公示，普通商品房购房者在购房之前就有充分的知情权，也可以根据自己的喜好，选择是否在有“配建”的小区购房。“配建”小区内，普通商品房和中低价房享受统一配套、统一规划。
所有“配建”的项目也都有严格的要求。根据目前南京市的相关政策，中低价商品房的面积标准主要分为三类，建筑面积从60平方米到90平方米，其中以75平方米为主要套型。
“这种面积限制本来就将中低价房项目与普通商品房项目有了一个大体的区隔。”知情人士对本报记者表示。而在“配建”的小区内，所有的建设规范都是统一制定，而且按照《通知》规定：“配建的中低价商品房必须在取得土地使用权后一年内开工建设，且与同地块商品房同时投放市场、交付使用。”
在该政策出台之前，南京市政府已经选定一个项目，该项目既而成为“配建”的试验田。这块位于南京市幕府西路的“配建”项目前身是南京耐特机电集团用地和几十户居民区。后来，通过三联动改制后经国土部门挂牌，于去年下半年被上海欧洲雅斯电器有限公司竞得，该公司将与下关城镇开发有限公司联合对地块实施商品房开发，预计住宅开发规模为20万平方米左右，其中有2万平方米的住宅为中低价商品房，专供特殊群体，配建比例为10％，其余均为普通商品房。其中，中低价房的销售价格大约比周边便宜1000元/平方米左右。
“但是，目前还没有哪个‘配建’项目正式交房，所以，还很难判断市场的接受度。”知情人士对本报记者表示。
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相关评论
南京“10%新政”的典型意义
杨红旭
继严控房价涨幅之后，南京市又在住宅政策上“祭出新招”。南京市政府近日出台的《市政府批转市建委关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知》，南京主城外面积5万平方米以上的经营性居住用地中，原则上应配建10%左右的中低价商品房。很明显，这又是一记“行政重拳”。
众所周知，由于1998年住房体制改革以来，在住宅商品化、市场化一路高歌猛进的态势下，住宅保障相当滞后，由此导致社会民众对于房价增长过快怨声载道。自2005年以来，调整住宅供应结构和加强住宅保障建设成为宏观调控的主旋律，在此背景下，2006年中央出台了“90/70”政策，各地又陆续制定了《2006~2010年住房建设规划》。
但到底如何推进政策性住宅建设，各地出现了不同的观点和做法。比如2005年上海推出了“两个1000万工程”，加强配套商品房和中低价普通商品房建设；再如2006年开始广州、成都、北京都积极尝试限价房建设，今年北京市更是大张旗鼓地也搞出一个“两个1000万”——与上海不同的是，它是三年之内，建设1000万平方米经济适用房和限价商品房。
那么，此次南京市政府的做法（笔者暂且称之为“10%新政”）可谓独树一帜。它的出发点其实很简单：为满足拆迁困难居民的购房需求。而且这种中低价住宅已经自2003年就开始建设，至今已经竣工交付了4万平方米，5000户拆迁家庭已申购入住。所以，这一政策性住宅的目标群体有比较严格的界定，其价格约是相邻地段普通商品房平均销售价格的80％。
这一住宅产品，性质等同于上海的配套商品房，专门用于动拆迁所需。而与经济适用房不太相同，从销售对象上分析，经济适用房不以动拆迁为限制，而是广泛面向中低收入家庭；从项目利润上分析，国家规定的经济适用房的利润空间是3%，而南京的这种中低价住宅的利润率为6%。因此，从一定程度上讲，“10%新政”的房子又类似于北京的限价商品房——开发利润及售价都高于经济适用房，且土地出让采用公开的“招拍挂”形式。
如此分析，就会发现南京的确个性十足，据笔者所知，仅有深圳在个别住宅用地出让中采取这种按比例建中低价房的办法，而且还在“招拍挂”中受到开发商的冷落。那么，还是从政府、开发商、购房者三个不同的角度来分析一下南京“10%新政”。
首先，从政府角度考量，这绝对是一个好点子。为什么近十年以来我国的住宅保障滞后？主要是因为地方政府普遍感觉做这档子事费钱又吃力。建经济适用房地方政府要牺牲很多土地出让金和相关税费，做廉租房纯粹属于财政支出，没有任何回报；而且由于是微利甚至是非营利性的运作机制，企业不愿参与。南京这种做法的讨巧之处在于，它把政策性住宅的包袱丢给了开发商，而且还要开发商仍然依照“招拍挂”的方式竞争拿地，政府基本上没有什么土地出让金与税费方面的损失，却解决了动拆迁难的问题。
其次，从开发商的角度分析，确实有点郁闷。通过公开市场拿了高价地，却又丧失规划设计以及定价的权力，明显权利与义务不太统一。高收入者不愿和低收入者同住在一起，这是很正常的现象，如今明明想规划一个中高档社区，但必须有10%的中低收入业主挤进来，这对于楼盘销售以及未来的小区管理，都会造成很多麻烦甚至是冲突。当然，面对这一政策，开发商完全可以不去竞标拿地，所以对于有市场潜力的地块来说，开发商至多是摊出部分利润而已，不至于因此而赔钱。“周瑜打黄盖，政府愿打，开发商愿挨”。
南京“10%新政”是种“一刀切”式的行政干预措施，在一定程度存在把政府责任推脱给开发商和市场的嫌疑。综而言之，利弊共存，尚有待时间检验。（本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员）
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